Dominic Goulet-Lapointe
Cashflow is King!
L’une des leçons les plus importantes que l’on doit apprendre très tôt en affaires et en immobilier locatif c’est que le cashflow est roi! Par le passé certains ont tenté de remettre en question cette universalité, mais à la fin de la journée une entreprise immobilière qui ne génère pas suffisamment de cashflow pour passer à travers les crises économiques est une bombe à retardement! Voici donc pourquoi le cashflow est si important et pourquoi vous devriez en faire une priorité.
Tout commence par le cashflow
Quand vient le temps d’emprunter pour acheter une propriété, la première chose que vous demande votre banquier est une preuve de revenus! Soit vos revenus personnels et/ou ceux de l’immeuble que vous convoitez (valeur économique). Le cashflow est la pierre angulaire de tous prêts bancaires. Pourquoi? Parce que le cashflow c’est la solidité fiscale d’un individu ou d’une personne morale (inc.). Si vos ratios ne fonctionnent pas, les prêteurs conventionnels apposeront une étiquette d’insolvabilité à votre dossier.
« Le cashflow c’est ce qui permet à votre créancier de pouvoir dormir la nuit, et d’appréhender que vous soyez en mesure de le rembourser. »
Le cashflow est la pierre angulaire de toutes richesses immobilières et de tous prêts bancaires. C’est le gaz du monde capitaliste, c’est l’énergie capable de vous sortir de toutes les misères. Ce n’est pas seulement important, c’est vital!
Quand la musique s’arrête!
L’économie c’est un peu comme jouer à la chaise musicale, tout le monde sait que la musique va s’arrêter un jour, mais tant que la musique joue tout va bien. Lorsque la musique s’arrête par «surprise», c’est là qu’on sépare les hommes des enfants. C’est là qu’on s’aperçoit qui maîtrise le mieux les règles du capitalisme. Dans cette ère de virus où même les locataires semblent avoir eu carte blanche pour ne plus payer leur loyer en date et en heure,;) cela prend les reins solides pour maintenir le rafiaut à flot. Et c’est là que le cashflow reprend sa place sur le trône.
Par chance, le coronavirus n’était qu’un exercice!
Actuellement tous les entrepreneurs qui ont des problèmes de cashflow ont énormément de chance! Car le gouvernement, grâce à l’argent des banques, va pratiquement tout prendre en charge. En plus les banques sont compréhensives… 😉 Mais dans la vraie vie lorsque de vraies récessions et crises se produisent, le gouvernement ne vient pas en aide aux propriétaires locatifs. Il s’occupe d’abord des plus démunis, et je vous passe un papier que les propriétaires locatifs obtiennent du vent. Ceux qui ont connu les taux de vacances de 7 à 8% dans les années 90, et les taux d’intérêt exorbitants des années 80, savent de quoi je parle. Aujourd’hui avec le coronavirus on a de la chance.., nos locataires seront tous abreuvés de cashflow à gros coup de 2 000$ par mois… 😉 mais on ne l’aura pas toujours aussi facile. Un jour ça va faire mal.
«Et vous savez quelles entreprises ferment toujours en premier? Toutes celles qui ont un cashflow négatif, suivies de toutes celles qui ont un cashflow juste sur la fesse. »
Des imprévus, pas de problème
Une crise économique, des travaux, des rénovations, un incident.., pas de problèmes j’ai du cashflow et j’ai de l’argent dans le compte. Plus vous aurez de cashflow et plus vous aurez les coudées franches pour affronter l’imprévisible et réemprunter au besoin. Le cashflow vous assure de dissiper les nuages au-dessus de votre tête et de passer à travers les tempêtes.
Sans cashflow vous ferez faillite
Au Monopoly comme dans la vie, le cashflow est roi! Au Monopoly il faut toujours savoir conserver le bon ratio d’actifs VS d’argent dans vos poches. Vous ne pouvez pas entreprendre un tour de planche sans argent, comme vous ne pouvez pas prétendre aux grands honneurs si vous restez 100% cash. Sans actifs, à long terme, vous vous ferez saigner par les gros hôtels rouges. 😉 Le premier joueur qui obtient les meilleurs flux de trésoreries grâce à ses investissements est généralement le grand gagnant! C’est lui qui aura le privilège de mettre les autres joueurs en faillite. Quand l’argent coule à flow il n’y a aucun problème insurmontable. 😉
«Sans cashflow, mon petit bonhomme, ton chien est mort. »
Et la plus-value dans tout ça ?
Ces dernières années beaucoup d’investisseurs immobiliers se sont laissés enivrer par la plus-value. Quand l’économie roule à fond de train l’investisseur moyen a tendance à minimiser l’importance et la puissance du cashflow. L’investisseur se laisse bercer par le flow des vagues des grandes promesses de la plus-value. Ainsi, beaucoup acceptent d’arriver kif-kif pendant deux ou trois ans. Leurs analyses n’est pas mauvaise : « si les propriétés prennent 6% par année dans ce secteur…, au bout du compte mon actif net va augmenter et ensuite je vais pouvoir refinancer… »
« BAM dans les dents, c’est habituellement à ce moment-là que surgit la crise financière. » 😉
La crise frappe sans prévenir
L’investisseur moyen connaît alors sa première véritable crise de liquidités. S’il est vrai que la plus-value vous permet d’ériger un empire immobilier plus rapidement que le cashflow…, la plus-value est loin d’être aussi solide et stable que le cashflow. La plus-value est grandement dépendante des règles bancaires, des taux d’intérêt, de l’offre et la demande, etc. Quand les temps sont durs, que les valeurs stagnent ou chutent : la plus-value est la première qui perd des plumes. Et c’est à ce moment-là que cashflow reprend ses droits! Sans cashflow la plus-value fond comme neige au soleil. Je pense qu’il est juste d’affirmer que la plus-value aura toujours une place de choix, mais qu’elle sera toujours la grande deuxième. 😉
Conclusion
Le cashflow n’est pas seulement le roi, c’est ce qui différencie les hommes des enfants. C’est l’oxygène de votre entreprise, c’est le poumon qui vous permet d’avancer. Le cashflow c’est la liberté de choisir. C’est votre liberté financière! Et quoi qu’en dise les grands gourous de votre quartier, le cashflow, c’est l’As dans votre manche qui vous permet de poursuivre pendant que les autres ferment leurs portes. 😉 C’est le roi dans votre jeu qui assure les assises de votre empire. La reine de toutes sûretés. Le valet qui sera toujours fidèle à vos côtés en temps de crise. Si tout débute par le cashflow, tout se termine aussi par le cashflow. Souvenez-vous que les investisseurs les plus téméraires qui négligent le cashflow seront toujours les premiers à perdre de l’argent, et les premiers à ne plus être en affaires !
Merci de m’avoir lu,
Au plaisir,
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PS : Si vous possédez déjà une propriété et que vous aimeriez obtenir davantage de cashflow je vous invite à lire : Comment vivre de vos immeubles à revenus beaucoup plus rapidement ?
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