Dominic Goulet-Lapointe
Les gens qui savent — savent
Au cours des dernières années, si vous êtes passé maître dans l’art de faire de l’argent en immobilier… il se peut que la hausse subite des taux d’intérêt ou que les nouvelles règles de la SCHL aient annihilé votre modèle d’affaires? Que vos chiffres ne fonctionnent juste plus? Face à des perspectives immobilières de moins en moins favorables, il est peut-être temps de revoir votre stratégie? Voici donc tout ce que vous devez savoir pour vous aussi tirer profit des opportunités immobilières malgré les vents contraires.
« Le meilleur investissement sur terre, c’est la terre. »
Louis Glickman
Un cocktail météo explosif
La COVID nous apporté un tsunami jamais vu. Les valeurs des immeubles se sont emballées et les taux d’intérêt ont joué au yoyo. Bref en 3 ans nous sommes passés à travers un cycle économique de 15 ans!
Le vent en pleine face
Quand les taux d’intérêt ne cessent de monter, que les prix semblent vouloir se maintenir élevés, que les délais de financement et refinancement n’en finissent plus de s’allonger, que les règlements de la SCHL changent à tout bout de champ et que la bouée de sauvetage APH Select se fait de moins en mois sexy, garder le moral n’est pas easy. 😉
Pour maintenir le cap $ en ces temps agités, voici:
Les 7 commandements de l’investisseur immobilier qui veut passer à travers la tempête tout en faisant de l’argent!
1. Adaptez-vous aux nouvelles conditions de marché
Parce qu’en immobilier le nerf de la guerre c’est le financement! Il vous faut impérativement apprivoiser et maîtriser les nouvelles règles de la SCHL. Ainsi, vous serez capable de trouver des moyens créatifs d’arriver à vos fins. Comment vous tenir à jour:
- Avoir une relation privilégiée avec un courtier hypothécaire qui connaît son affaire.
- Vous associer avec un/des investisseurs qui se maintient/maintiennent à jour sur la question.
- Avoir un solide réseau de contacts ACTIFS et discuter avec eux des meilleures stratégies.
Grâce à mes contacts, j’ai même appris avant mon courtier hypothécaire deux nouvelles majeures qui viennent de tomber cette semaine!:
2 game changers
1. La fin des haricots pour les optimisateurs ?
« Une autre bombe de la SCHL, elle ne prendra plus de refinancements pour les immeubles ayant eu des prêteurs privés et non remboursé depuis au moins 2 ans. »
Yan Chartrand
Cette règle fait mal aux optimisateurs (dont moi). Mais il y a des solutions, y’a toujours des solutions! 😉
2. Enfin un peu d’espoir en construction neuve
Ottawa exemptera la construction de nouveaux immeubles locatifs de la TPS
Mieux encore, certaines rumeurs évoquent :
Des nouvelles règles aussi importantes ne peuvent pas être ignorées! Si vous désirez faire de l’argent beau temps, mauvais temps il est primordial de toujours être dans la game! Sinon vous serez dépassé, manquerez des opportunités et vous perdrez assurément des sous! Être en relation avec des investisseurs actifs, branchés et allumés ça vaut son pesant d’or! Merci Samir et Yan pour vos insides !
2. Continuez à investir en immobilier coûte que coûte
En immobilier quand le ciel s’assombrit ce n’est pas le temps de quitter le navire! Au contraire c’est le temps de se retrousser les manches et de changer vos façons de faire. Les années 80 et 90 ont été fortes en émotions. Imaginez des taux d’intérêt à plus de 20% et des taux de vacance allant par région jusqu’à 10%! Malgré cette douche froide, le constat est sans équivoque. Tous les investisseurs qui ont pris la poudre d’escampette dans ces années-là s’en mordent les doigts aujourd’hui. En immobilier, les grands perdants sont toujours ceux qui ont lancé la serviette.
« N’attendez pas d’acheter de l’immobilier, achetez de l’immobilier et attendez. »
T. Harv Eker
3. La diversification comme source d’opportunités infinies
L’une des erreurs les plus courantes en immobilier est de concentrer ses investissements dans un seul secteur d’activité. Qu’il s’agisse de résidentiel, commercial, industriel, locatif court terme, etc., rester cloisonné dans une seule tendance limite non seulement vos opportunités de croissance, mais vous expose également à un risque accru en cas de perturbations sectorielles.
Mes 5 secteurs chouchous
Depuis 5 ans, j’ai opté pour les marchés suivants: les petits immeubles (triplex), le multilogements, la construction neuve (condo-locatif), l’industriel et le prêt privé. Même si actuellement la construction neuve est quasi moribonde… le prêt privé, l’industriel, et de l’achat de vieux immeubles fonctionnent à pleine vapeur!
4. N’essayez pas de taper sur le même clou, encore et encore
Il y a 5 ans la construction neuve multilogements était une véritable mine d’or: Construction neuve: la façon la plus simple d’acheter des immeubles locatifs. Mais aujourd’hui les chiffres ne fonctionnent plus. Pire, parfois vous êtes même obligé de réinjecter de l’argent. Bref, quand un secteur de l’immobilier ne fonctionne plus, ne vous acharnez pas, changez de créneau immobilier!
« Pour être un gagnant, il faut savoir quand cela suffit. Parfois, vous devez abandonner le combat et partir, et passer à quelque chose de plus productif. »
Donald Trump
5. Adaptez-vous pour saisir les opportunités émergentes
L’immobilier est influencé par une multitude de facteurs économiques, technologiques et sociétaux qui peuvent rapidement transformer le paysage. Par exemple, l’avènement de la technologie a donné naissance à des tendances telles que la location à court terme de style Airbnb. De son coté la COVID à participé à l’essor des chalets locatifs et l’inflation post COVID a donné un second souffle aux petits logements (studio) qu’on peut maintenant appeler « logements abordables ». 😉
« L’immobilier est une opportunité d’enrichissement qui a survécu à l’épreuve du temps. »
6. Multipliez vos sources de financements
Dans un climat de pré-récessions où l’argent se fait rare, multiplier vos sources de financement est essentiel. Parce que les délais de financement SCHL sont trop longs, toujours avoir 3 ou 4 prêteurs privés ou prêteur B de confiance pour pouvoir vous financer!
Tranche de vie: En 2023, nous avons notarié jusqu’ici 94 logements et nous avons fait affaire avec 4 prêteurs privés différents!
« Les meilleures histoires d’immobilier ne sont pas encore écrites. »
Anonyme
Pour éviter les risques
Parce que j’ai énormément d’expérience et les deux mains dedans, si vous avez besoin de solutions créatives pour acheter ou refinancer un immeuble : simplement remplir le formulaire plus bas et on regardera ensemble. Au besoin je vous mettrai en contact avec les bons professionnels pour faire avancer vos projets.
7. Revenez aux fondamentaux
Quand les marchés sont moins propices aux généreux refinancements, à la plus-value et à l’argent facile, mieux vaut jouer de prudence et revenir à la base: le profit se fait à l’achat! En 2023 sur les 9 immeubles (94 logements) que nous avons achetés à Montréal, Trois-Rivières et Saint-Jean-sur-Richelieu, nous avons payé entre 60 000$ et 109 000$ la porte pour des 3, 4 et 5 1/2. Quand vous achetez de grands logements avec une bonne marge de sécurité dans de bons secteurs de la ville, il est très difficile de vous tromper.
« Toute personne qui investit dans un bien immobilier attentivement sélectionné, dans un quartier en croissance d’une ville prospère, adopte la méthode la plus sûre pour devenir indépendant financièrement, parce que l’immobilier est à la base de la richesse.»
Franklin Roosevelt
Conclusion
Les marchés immobiliers sont cycliques, et même les tempêtes les plus violentes finissent par se dissiper. Bien connaître toutes les nouvelles règles de financement en restant ouverts aux nouvelles opportunités est essentiel pour naviguer avec succès en eau trouble. Si vous faites partie des investisseurs avertis qui ne visent rien d’autre que l’excellence, vous devrez assurément ressortir vos talents de négociateur, car plus que jamais en périodes difficiles: le profit se fait à l’achat!
« En immobilier, vous gagnez de l’argent lorsque vous achetez, et non lorsque vous vendez. »
Merci de m’avoir lu,
Au plaisir,
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