Dominic Goulet-Lapointe
La façon la plus simple pour vivre de vos immeubles à revenus
Parmi toutes les façons pour vivre de vos immeubles à revenus le plus rapidement possible, une seule est simple comme bonjour, et ne demande aucun effort. Curieusement cette technique semble être la grande négligée quand vient le temps de jaser de liberté financière. Si vous aussi avez choisi de vivre de vos immeubles et non de vivre pour vos immeubles, voici tout ce que vous devez savoir pour tirer le maximum de revenus de ceux-ci sans vous casser le bicycle. 😉
La recette de la liberté financière
Dans le domaine de l’argent, on entend souvent l’expression: Cash is King, je vous dirais plutôt que : Cash is Freedom. Sans cashflow, vous serez obligé de continuer de faire le « Yes Man » 40 heures/semaine. 😉 Parce que même si vos immeubles gagnent en valeur chaque année…, rien ne remplace une montagne d’argent qui tombe dans votre compte le premier du mois. 😉
« Cashflow is freedom »
Le problème
Le principal problème actuellement en immobilier multi logements c’est qu’une fois toutes les dépenses payées, il ne vous reste quasi pas d’argent pour vivre. À moins d’investir beaucoup plus d’argent que le 15 à 20% minimum de mise de fonds exigé ou de cibler une niche bien précise: Airbnb, location de chambres, etc., il y a fort à parier que votre cashflow généré chaque mois n’a rien d’extravagant. Vous l’avez deviné si vous souhaitez vivre de vos immeubles le plus rapidement possible vous devez trouver un moyen de générer davantage de cashflow.
Comment générer plus de cashflow ?
Pour augmenter les revenus générés par vos immeubles sans en changer la vocation, vous n’avez que deux solutions: réduire les dépenses et/ou augmenter les revenus. Dans le jargon, on appelle ça: « Optimiser son bloc ». Mais une fois votre immeuble optimisé à 110%, quoi faire pour ajouter encore plus de bidous dans vos poches ? Réponse: réduire vos paiements hypothécaires!
Le secret
L’un des principaux secrets, de la liberté financière serait donc de toujours repousser au maximum la période d’amortissement de votre hypothèque?
La stratégie est simple
La stratégie pour vivre de vos immeubles rapidement est simple: toujours étirer la période d’amortissement de vos immeubles au maximum. Donc si vous avez contracté une hypothèque sur une période d’amortissement de 25 ans, et un terme de 5 ans, au renouvellement de votre hypothèque, dans 5 ans, vous allez redemander une nouvelle hypothèque de 25 ans sur le même immeuble. De cette manière vos paiements hypothécaires seront toujours en baisse, et votre cashflow mensuel toujours en hausse.
Un cas réel
Par exemple votre immeuble demande 2 040$ de paiement hypothécaire par mois. Après 5 ans, si vous refinancez l’immeuble une fois de plus sur 25 ans, l’hypothèque ne vous coûtera plus que 1 720$ soit une diminution de 320$! Donc, 320$ d’argent nouveau chaque mois dans vos coffres. 3 840$ par année ça ne change pas le monde sauf que… si vous possédez plusieurs immeubles et que vous n’adoptez pas le train de vie de l’ancienne gouverneure générale du Québec, Lise Thibault, 😉 vous pourrez aspirer à gagner votre liberté financière beaucoup plus rapidement.
Un peu d’histoire
Les règles hypothécaires ne sont pas immuables et varient dans le temps. Avant 2008 la période d’amortissement maximale était de 40 ans, puis en 2008 c’est tombé à 35 ans, puis à 30 ans en 2011 et 25 ans en 2012.
« Imaginez, pouvoir appliquer cette stratégie sur une période de 40 ans sur tous vos immeubles! »
Deux trucs de pro
1. Étaler votre hypothèque sur 30 ans ou plus !
Vous pouvez encore étaler votre hypothèque sur 30 ans, mais pour ce faire il faut donner 20% ou plus de mise de fonds! Voici un comparatif entre un paiement d’une hypothèque de 25 ans Vs une sur 30. Remarquez le cashflow supplémentaire chaque mois. Sous certaines conditions vous pouvez même encore aujourd’hui prendre une hypothèque sur 35 et 40 ans!
2. Prendre la bonne marge de crédit dès le départ !
Il est possible d’obtenir une marge de crédit sur votre immeuble même si vous ne l’habitez pas. De cette manière vous ne serez pas obligé de refinancer. Avec la flambée des prix de l’immobilier et les salaires qui ne suivent pas la cadence, il est fréquent de voir des gens incapables de refinancer leur immeuble à cause de leurs ratios d’endettement. Prendre une marge de crédit dès le départ vous empêchera d’avoir de l’argent qui dort.
« Si votre hypothèque est aujourd’hui sur un terme de 25 ans, pourquoi ne pas regarder immédiatement pour un terme de 30 ans couplé d’une marge de crédit? »
La même recette avec votre maison ?
Vous pouvez également utiliser cette stratégie si vous possédez une maison/condo. Le montant de vos paiements hypothécaires ira donc toujours en diminuant, ce qui vous laissera plus de marge de manœuvre pour investir votre argent là où c’est vraiment payant. Eh oui, vous n’aurez jamais fini de payer votre maison. Votre hypothèque sera toujours échelonnée au maximum!
«Plus de cashflow, couplé à vos marges hypothécaires sans cesse croissantes… ça commence à ressembler de plus en plus à l’eldorado du cash-flow. » 😉
À quoi bon payer rapidement votre hypothèque ?
Avec les taux hypothécaires bas comme on les connaît présentement… comme dit mon bon chum Dan fondateur de Zipplex:
« Pourquoi payer une dette aussi peu coûteuse à détenir ? » Dany Di Vincenzo
Éviter de faire le clown
Évidemment, comme les règles hypothécaires changent, que les promotions des institutions financières fluctuent et que l’industrie du financement est toujours en effervescence…, si vous n’êtes pas affairé à travailler 50h/semaine dans le domaine hypothécaire… , il est pratiquement impossible de suivre au jour le jour l’évolution des meilleures options de financement disponible. De là l’idée de travailler avec un solide courtier hypothécaire.
« Ton travail comme investisseur est de trouver les meilleures opportunités de profits, pas de faire le clown pour essayer de sauver 50 cents. » 😉
Se concentrer sur vos forces
Votre rôle comme investisseur est davantage de vous concentrer à trouver des immeubles, terrains, et autres sources de profits… parce que vous ne pouvez pas tout faire… et bien le faire… Mieux vaut passer par un professionnel passionné du financement « up to date ». Si vous voulez rencontrer ce genre de geek hypothécaire qui peut vous propulser à un autre niveau…, juste à m’écrire à info@mieuxinvestir.ca ou me texter au 514-716-3383, et je vous mettrai en contact avec l’élite du financement. J
Conclusion
Parmi toutes les astuces pour générer de plus en plus de cashflow avec vos immeubles à revenus, étirer la période d’amortissement au maximum est à mon avis le moyen le plus simple et efficace pour conserver un maximum d’argent dans vos poches, et commencer le plus rapidement possible à vivre de vos immeubles. L’idéal, ici, est de définir précisément combien vous désirez obtenir d’argent à chaque mois et de prendre les moyens pour l’obtenir maintenant!
Merci de m’avoir lu,
Au plaisir,
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