L’immobilier commercial c’est payant

L’immobilier commercial est de loin l’une des façons les plus efficaces de faire fructifier votre argent en immobilier. Alors comment expliquer que l’immobilier commercial (commerce, industriel, bureau) n’est pas sur toutes les lèvres ? Pourquoi l’industrie du multi-logements résidentiels monopolise pratiquement toute l’attention ? Pourquoi personne autour de vous ne discute d’immobilier commercial alors que « la grosse argent » est là? Voici donc tout ce que vous devez savoir pour tirer votre épingle du jeu dans cette industrie qui semble à prime abord réservée à une élite mondaine qui se plaît à discuter golf, Tesla et milliard. 😉

Le Wake up call

Quand l’on rencontre un investisseur immobilier dédié à 100% à l’investissement commercial (commerce, industriel, bureau), on s’aperçoit rapidement que l’immobilier multi-logements fait office de parent pauvre de l’immobilier. L’autre jour j’étais avec mon bon ami Michel Hillman qui ne jure que par l’immobilier commercial. Entre deux conversations, je lui ai demandé pourquoi il n’investissait pas lui aussi dans le multi-logements résidentiel ? Sa réponse fut instantanée, franche et drastique :

« Le multi-logements c’est pas mal moins payant, pis c’est un paquet de troubles ! Moi je n’aime pas le trouble. Toi t’aimes ça avoir du trouble avec tes locataires? Est-ce que tu me vois vraiment aller à La Régie Du Logement pour me colletailler pour une couple de 100$. Juste à penser aller perdre mon temps à La Régie, ça me fait faire des cauchemars. Si j’achète du multi-logements ça va être pour le flipper, et encore. » Michel Hillman

Ayoye

Je connais des centaines d’investisseurs qui rêvent de posséder un 48 logements ! Chaque jour je parle à au moins deux ou trois investisseurs qui fantasment à l’idée d’inclure dans leur parc immobilier un 24 logements ou plus. Michel, lui, possède pour plus de 20 millions en immobilier commercial… et est dégouté à la simple idée de gérer un 24 logements.

« Oui, l’immobilier commercial c’est payant, mais payant à quel point ?»

Des revenus hallucinants

Aujourd’hui quand on parle d’immobilier multi-logements résidentiels bien situés dans un « prime spot » on parle généralement d’un TGA (taux global d’actualisation) compris entre 4 et 5.5 … Alors qu’en immobilier commercial, pour le même emplacement, on peut obtenir un TGA de 7 à 10. Si vous n’êtes pas familier avec les TGA, dites-vous simplement que plus le TGA est élevé et plus l’immeuble est rentable.

Multi-logement vs Commercial

En immobilier commercial, on exige souvent un bail triple net ce qui signifie que toutes les dépenses de l’immeuble (taxes municipales, assurances, etc.) sont à la charge du locataire. J’ai préparé un petit tableau pour que vous puissiez mieux comprendre. Dans l’exemple ci-dessous, je compare deux immeubles à vendre, un commercial, et l’autre multi-logements. . Vous me direz que c’est un peu comme comparer des pommes avec des oranges je sais, mais cela donne tout de même une bonne idée des grandes différences. Dans les deux cas ils sont financés au conventionnel :

On peut observer que même si le prix demandé est le même et que les revenus bruts sont quasi identiques, on s’aperçoit rapidement que les dépenses d’immeuble plombent grandement le rendement. Regardez le R.O.I (Return On Investment) et le Cashflow… c’est le jour et la nuit. Actuellement il y a une énorme distorsion entre les prix demandés sur le marché multi-logements, et la valeur économique réels des immeubles. Donc la mise de fonds qui est corrélé sur la valeur économique explose littéralement. Ce qui oblige les investisseurs à faire des pieds et des mains pour pouvoir acquérir un multi-logements. Même bien négocié le multi-logements est actuellement sans l’ombre d’un doute moins rentable.

Jusqu’à 300% fois plus rentable, alors pourquoi personne n’en parle?

En fait, je l’ignore. Peut-être que les gens qui font de l’immobilier commercial sont trop occupés à faire de l’argent pour offrir des formations ? 😉

« Les investisseurs commerciaux sont peut-être réticents à se créer de la compétition ? »

Moins de compétitions ?

L’immobilier commercial est un petit monde où faire sa niche est beaucoup plus facile par les temps qui courent. Pourquoi ? Parce qu’il y a beaucoup moins de joueurs que sur le marché de l’immobilier multi-logements, moins de compétition égale plus d’occasions.

« Le grand secret, pour réussir dans ses affaires et dans ses entreprises, est de les tenir secrètes. » Jean Baptiste Blanchard

Le haut de la pyramide

La principale raison pour laquelle il y a moins de concurrence en immobilier commercial, c’est que pour débuter cela prend généralement plus de fonds, les mises de fonds exigées sont souvent comprises entre 25 et 35% du prix d’achat. Donc on élimine en partant une bonne partie de la classe moyenne. 😉 Aussi le manque d’éducation sur la question peut être pointé du doigt.

Comment commencer ?

La meilleure façon de commencer en immobilier commercial est de vous trouver des mentors qui ont une solide expérience dans le domaine. Pour ma part, Michel Hillman et Jean Pierre Campeau de chez O-NYX sont mes deux piliers en investissements commerciaux ! Leur bureau regorge toujours de nouveaux projets d’envergure.

« Prends toujours pour exemple celui qui a réussi, et non celui qui parle beaucoup. »

Le risque

Le plus grand risque selon moi en immobilier commercial est de se ramasser avec des locaux vacants. Et c’est exactement pourquoi il est nécessaire de bien s’entourer et de savoir exactement ce que l’on fait. Il faut connaître les tendances et prévoir les coups, deux à trois coups d’avance. Lorsqu’on maîtrise à 100% l’immobilier commercial, les risques s’amenuisent grandement.

Conclusion

Si vous avez de bonnes liquidités et regardez pour diversifier vos actifs en vue d’obtenir un rendement optimum, l’immobilier commercial est sans contredit un incontournable dans votre stratégie d’investissement. En plus d’être considéré par plusieurs comme le summum de l’immobilier, l’immobilier commercial, lorsque bien fait, peut vous assurer d’excellents rendements sur des périodes de baux qui varient de 5 à 30 ans ! Si vous désirez en savoir plus sur l’immobilier commercial, remplissez le formulaire pour réserver votre coaching stratégique avec Jean-Pierre, Michel et moi !

Merci de m’avoir lu,

Au plaisir,

Dominic

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