Dominic Goulet-Lapointe
L’immobilier commercial c’est payant
Investir en immobilier commercial ne fait certainement pas partie des mœurs et coutumes au Québec. Longtemps perçu comme une activité réservée à un Boys Club de vieux fortunés…, l’immobilier commercial gagne à être connu tout simplement parce que c’est archi payant! Pendant que les petits investisseurs font la queue leu leu pour surenchérir sur des immeubles multilogements hors de prix, une poignée d’investisseurs chevronnés vont à contre-courant et font des affaires d’or en immobilier commercial. Voici donc les 10 bonnes raisons pour lesquelles je vais progressivement investir de plus en plus en immobilier commercial, et pour lesquelles vous devriez peut-être en faire autant. 😉
1. C’est beaucoup plus rentable que l’immobilier multilogements
Chaque fois que je regarde les revenus nets générés par l’immobilier commercial mon cœur cesse de battre. 😉 « Comment est-ce possible que l’immobilier commercial puisse être si lucratif et que personne n’en parle? » À titre d’exemple, si vous êtes actif en immobilier résidentiel multilogements, vous êtes habitué à voir des taux de capitalisation de 4 à 5.5 c’est bien beau mais… Dans le commercial, on peut obtenir des immeubles avec un TGA compris entre 7 à 10 ce qui a pour effet de propulser vos rendements et votre cashflow!
Jusqu’à 300% fois plus rentable, alors pourquoi personne n’en parle?
En fait, je l’ignore. Peut-être que les gens qui font de l’immobilier commercial sont trop occupés à faire de l’argent pour offrir des formations ? 😉
« Les investisseurs commerciaux sont peut-être réticents à se créer de la compétition ? »
2. Des immeubles qui se payent à vitesse grand V
Généralement les termes des hypothèques commerciales sont de 15 à 25 ans comparativement à 25 à 40 ans en multilogements. C’est donc une voie accélérée vers la liberté financière! Une « fastline » qui génère beaucoup plus de revenus d’exploitation que vous n’en trouverez jamais en immobilier locatif résidentiel. Plus vite se capitalise votre immeuble, plus vite vous pouvez refinancer pour racheter d’autres immeubles et faire boule de neige.
3. Des locataires beaucoup plus stables
Généralement les baux commerciaux ont une durée de 3 à 25 ans… Pensez-y, pour une entreprise qui roule bien, déménager dans de nouveaux locaux signifie souvent des coûts astronomiques : aménagement des locaux, risque de perdre sa clientèle et de nombreux employés, etc. Le mot d’ordre des entreprises prospères est souvent la planification et la stabilité. Connaissez-vous beaucoup d’entreprises qui déménagent de locaux chaque année? Alors si vos locaux commerciaux abritent des locataires solides, vous risquez d’encaisser le chèque de loyer pour des années et des années, voire des décennies sans avoir à lever le petit doigt! Qui dit stabilité dit surtout la pérennité de votre investissement.
4. Le financement créatif beaucoup plus facile
En immobilier commercial, se priver du financement de la banque pour acheter est beaucoup plus aisé. Quand vous faites affaire avec un vendeur en immobilier commercial, habituellement celui-ci est allumé et sait de quoi il parle. Tout comme vous il connaît les différentes techniques de financements créatifs. Alors, quand vous lui parlerez de balances de prix de vente et de rachat d’actions, il ne vous regardera pas avec des yeux de jeune veau effrayé. 😉 Encore mieux il pourrait même vous proposer différentes options de financement que vous ignorez. C’est beaucoup plus motivant de transiger avec des gens allumés qui vous entraînent vers le haut, qu’avec de vieux vendeurs dépassés qui demandent la lune. 😉
5. Des locataires responsables de presque tout
En général, le locataire est responsable des différentes composantes intérieures de l’immeuble, donc plus d’appel parce que la poignée est brisée ou une lumière brulée. 😉 C’est à vous de le spécifier dans le bail. En commercial, il est coutume que la responsabilité de toutes les composantes intérieures du local soit la responsabilité du locataire. Seuls le toit, l’enveloppe extérieure et les frais de maintenance du stationnement (réparation des fissures, bordures, nids de poule, etc) sont généralement à la charge du locateur.
6. Fini la régie du logement
Fini les convocations à la Régie du logement qui vous font perdre des journées entières. Ici c’est vous qui fixez les règles et non la Régie. Vous évitez donc tous les irritants de l’appareil administratif provincial. Fini les délais pour vous faire payer ou expulser vos locataires. En commercial, vous êtes le bienvenu de demande des cautions personnelles aux locataires, des dépôts de garanties, des pénalités. Ici pas de niaisage gouvernemental. Business is business. 😉
7. Des baux personnalisés à votre goût
En immobilier commercial, c’est le propriétaire qui a le gros bout du bâton. On peut mettre tout ce que l’on souhaite dans un bail commercial : des augmentations préétablies, des options de renouvellement, un renouvellement automatique, nommer le responsable de chacune des dépenses, des rénovations et des différentes composantes de la propriété. On s’enlève donc des épaules une montagne de stress. Mais qui dit plus de liberté, dit plus de responsabilités; il est primordial de ne rien laisser au hasard. Assurez-vous d’être accompagner par de solides avocats pour paramétrer avec exactitude vos baux et documents légaux.
8. Des heures d’opération limitées
La plupart des entreprises sont opérationnelles de jour et fermées la nuit. En tant que propriétaire vous aurez donc moins de soucis à prévoir au beau milieu de la nuit. Vos chances de dormir sur vos deux oreilles sont de 99.9% meilleurs qu’en multilogements. 😉
9. Fini de jouer à la mère avec vos locataires
Fini les toilettes bouchées, les frasques des locataires, les locataires qui disparaissent en pleine nuit sans laisser de traces, les punaise de lits, les locataires qui dérangent tout le bloc et mauvais payeurs. En commercial, vos clients sont des entrepreneurs, des professionnels, des gens sérieux en affaires qui parlent le même langage que vous. Ils comprennent mieux leurs devoirs et responsabilités, et savent que votre rôle se limite à ce qui est écrit au contrat. Il y a beaucoup moins d’émotions dans ces interactions.
Immobilier commercial: comment jouer dans la cour des grands !
10. Des locataires cinq étoiles
En immobilier commercial, avant de louer, vous savez à qui vous avez affaire. Vous pouvez exiger que vos futurs locataires vous divulguent leurs états financiers! Vous savez donc précisément si votre locataire sera capable de vous payer ou s’il est en train de vous monter un beau grand bateau. 😉 Nous sommes loin de la location résidentielle avec une simple enquête de crédit et de deux trois questions sur les antécédents du locataire. Ici, vous pouvez choisir à votre guise vos locataires de rêve. Encore faut-il être en mesure de les attirer. 😉
Comment commencer ?
La meilleure façon de commencer en immobilier commercial est de vous trouver des mentors qui ont une solide expérience dans le domaine. Pour ma part, j’aime m’associer à des investisseurs actifs qui ont vu neiger, j’investis en partenariat, c’est l’une des meilleures écoles selon moi.
« Prends toujours pour exemple celui qui a réussi, et non celui qui parle beaucoup. »
Le risque
Le plus grand risque selon moi en immobilier commercial est de se ramasser avec des locaux vacants. Et à l’ère d’internet, vous devez être vigilant. Et c’est exactement pourquoi il est nécessaire de bien s’entourer et de savoir exactement ce que l’on fait. Il faut connaître les tendances et prévoir les coups, deux à trois coups d’avance. Lorsqu’on maîtrise à 100% l’immobilier commercial, et que l’ont sait innover, les risques s’amenuisent grandement.
Conclusion
Si vous avez de bonnes liquidités et regardez pour diversifier vos actifs en vue d’obtenir un rendement optimum, l’immobilier commercial est sans contredit un incontournable dans votre stratégie d’investissement. En plus d’être considéré par plusieurs comme le summum de l’immobilier, l’immobilier commercial, lorsque bien fait, peut vous assurer d’excellents rendements sur des périodes de baux qui vont jusqu’à 30 ans. Si vous désirez en savoir plus sur l’immobilier commercial, remplissez le formulaire pour réserver votre coaching stratégique!
Merci de m’avoir lu,
Au plaisir,
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