Dominic Goulet-Lapointe
4 questions essentielles pour réussir à vivre de l’immobilier
Tous bons investisseurs locatifs rêvent, un jour, de vivre du fruit de ses immeubles. Générer suffisamment de revenus passifs pour crier «Freedom» est certainement une obsession que partagent bons nombre d’investisseurs immobiliers. Le rêve collectif ambiant n’est-il pas de se la couler douce au soleil pendant que vos vaillants locataires travaillent fort pour payer, en date et en heure, leur loyer ? 😉 Si tout comme moi tu désires avec vigueur vivre de tes investissements prochainement… et non dans 20 ans… voici 4 questions auxquelles tu dois répondre dès maintenant.
1 – Combien me faut-il de portes pour pouvoir vivre de l’immobilier ?
Selon ton rythme de vie et la rentabilité de tes immeubles, disons que le chiffre magique c’est 23 portes ! Avec 23 portes tu peux générer un revenu brut d’au minimum 30 000$ par an et en vivre. Ce qui correspond grosso modo à un salaire de 15$ de l’heure. Si pour toi un salaire de 15$ c’est ridicule… Eh bien, dis-toi qu’il y en a une méchante gang au Québec qui gagnent moins que ça… et qui réussissent malgré tout à survivre. 😉 Donc tu pourras soit t’accommoder de ta nouvelle liberté financière ou tu pourras continuer à travailler pour acquérir davantage de portes.
30 000$ la première année ça ne change pas le monde sauf que … tu vas payer des intérêts sur ton prêt privé 😉
2 – Combien ça coûte 23 portes ?
En vrai, cela varie énormément selon le secteur géographique où tu te trouves. Pour les fins de l’exemple, disons que tu désires acquérir un 24 logements à Laval et que tu achètes l’immeuble au prix demandé de 2 350 000 $.
« Ne te fie jamais au prix affiché, fais tes calculs et dépose une offre. »
Ton revenu net sera de 109 521 $ et si le prêt est assuré par la SCHL, ton paiement hypothécaire annuel sera de 74 668 $ et les liquidités qui reviendront dans tes poches seront de 34 853 $. Donc tu gagneras environ 35k brut ce qui équivaut à un salaire de 17$ de l’heure. 35 000$ pour travailler environ 3 ou 4 jours par année sur ton bloc. Not bad! 😉 – N’oublie pas que tu auras un concierge sur place !!!
Pour pouvoir devenir libre financièrement du jour au lendemain grâce à l’immobilier, tu devras trouver une mise de fonds de 685 000 $. Bref, il y a seulement 685 000 $ qui te sépare de ta liberté financière. 😉
« 23 portes à Shawi, NDG, ou Paris? Différent en titi! » Michael Courrier
3 – Où trouver 685 000 $ ?
La réponse n’est certainement pas dans tes poches. Utilise l’argent des autres le plus possible ! Love Money, balance de prix de vente , prêteurs privés et au besoin l’équité sur un de tes immeubles ou ta maison! À cette étape tu dois demander, demander, demander… Et quand on te dit que c’est impossible redouble d’efforts et demande encore.
Tu débutes en immobilier ?
Évidemment, si tu as le culot de demander une balance de prix de vente de 400 000$ et 285 000$ à un prêteur privé pour financer la totalité de la mise de fonds de ton prochain immeuble, et en plus de soumettre ça à la SCHL…. Bonne chance! 😉 Tu dois idéalement avoir un historique de succès, une crédibilité, et des immeubles à donner en garantie. Si tu es brand new dans le domaine de l’immobilier, mieux vaut relire cet article, cet article et celui-ci. Mais l’idéal est tout de même de commencer un peu plus petit pour te faire la main et voir si tu as de la graine de champion! 😉
Le secret
Le secret pour réussir en affaires comme en immobilier locatif est très simple: tu dois créer et ajouter de la valeur. Tu dois rentabiliser au maximum l’espace.
« Créer et ajouter de la valeur c’est la base de tout salaire.»
4- Comment puis-je créer de la valeur?
Actualiser le potentiel de l’immeuble n’est pas toujours chose facile. Tu dois trouver le moyen de refiler la facture du chauffage et de l’électricité aux locataires, d’augmenter drastiquement les loyers, de trouver un autre usage au bâtiment, d’ajouter des logements à l’immeuble, de subdiviser le terrain si possible… tu dois être créatif et matérialiser ce que les autres n’ont pas su encore observer.
Conclusion
Si le chiffre magique semble être 23 logements, cette règle n’est pas immuable et peut varier énormément d’un marché à l’autre… l’important est de déterminer le montant nécessaire dont tu as besoin pour être libre financièrement et de te diriger vers le marché et les immeubles les plus propices à la réalisation de ton objectif. Fixe-toi un but mesurable en argent, et trouve un immeuble qui satisfait tes besoins. Ensuite, tu dois travailler fort pour obtenir ce bien, le transformer et l’optimiser pour qu’il atteigne sa pleine valeur économique, et refinancer l’immeuble avec la banque pour rembourser le prêteur privé! Si tu es prêt à acheter ? Si tu veux un bon courtier immobilier spécialisé en multilogements pour t’aider à starter du bon pied, ou même un prêteur privé, écris-moi à info@mieuxinvestir.ca – ou texte moi au 514-716-3383 – j’en connais une dizaine aux quatre coins du Québec !
Merci de m’avoir lu,
Au plaisir,
Dominic Goulet-Lapointe
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