19 erreurs de l’investisseur immobilier locatif qui débute

 

J’ai répertorié pour vous 19 erreurs auxquelles les investisseurs inexpérimentés s’exposent. De mon côté j’ai commis l’erreur #3, #14, #15, #16, et #17. 🙂 Bonne lecture

« Le premier pas est toujours le plus difficile »

1. Écouter les gens qui n’ont jamais réussi

Il y a toujours quelques personnes toxiques autour de vous pour vous suggérer de renoncer. Des proches, amis ou collègues qui ont le don d’empoisonner vos rêves. Ils vont vous raconter l’histoire d’un cousin qui a tout perdu à cause de ses immeubles.

Ils disent que nos jours les immeubles sont bien trop chers et que les bons locataires ça n’existe plus. Ils le font par ignorance, pour vous protéger ou pour ne pas vous savoir plus riche qu’eux. Inconsciemment, ils aimeraient bien vous voir happer un mur et pouvoir vous dire «Tu vois, je te l’avais dit!».

Astuce: Évitez ces personnes et entourez-vous de gens qui ont réussi!

« Sans expérience, on ne sait pas, on présume. »

2. Avoir peur de l’économie

Avoir peur que la bulle immobilière éclate. Peur de payer trop cher. Peur de la hausse des taux d’intérêt. Peur de la récession. Se dire que le bon temps des années 2002 à 2012 ne reviendra jamais. Peur que les prix des immeubles diminuent. Peur de perdre son emploi. Peur de faire faillite. Peur de tout perdre.

Astuce: Vous devriez lire : Quel est le meilleur moment pour acheter un immeuble à revenus? 

3. Avoir peur de la brique et du mortier

Avoir peur des dégâts d’eau. Peur des fissures dans les fondations. Peur des refoulements d’égoûts. Peur que l’immeuble ne s’effondre. Peur des vices cachés. Peur de se salir. Peur d’engager des entrepreneurs malhonnêtes et incompétents. Peur que le toit coule. Peur des infiltrations d’eau.

Astuce : Lire L’immobilier et les secrets des pilotes d’avions millionnaire  Suivez ce conseil de Daniel Langevin investisseur immobilier à succès:

« Être pilote d’avion m’a donné une tolérance aux risques qui m’aide en immobilier. Avant de monter dans l’avion, c’est sûr que j’ai peur de mourir, en vol tout tremble là-dedans. La raison pour laquelle j’y monte c’est que j’ai vérifié moi-même toutes les commandes et que je suis sûr à 100% que j’ai pris toutes les précautions nécessaires pour éviter le pire. Avec du recul c’est évident que ça m’aide à vaincre mes peurs en immobilier. Un immeuble ça ne tremble pas, en connaissez-vous beaucoup qui s’effondrent ? »

4. Avoir peur des locataires

Avoir peur de s’embarquer dans un paquet de troubles. Peur de se faire réveiller à 3 heures de la nuit. Peur que tous les locataires ne soient des bougons. Peur de la vermine. Peur des punaises de lits. Peur de la moisissure.

Peur que les locataires ne payent pas. Peur qu’ils saccagent tout. Peur qu’ils partent sans payer au beau milieu de la nuit. Peur qu’ils peinturent l’appartement totalement en noir. Peur qu’ils fassent des trous dans les murs et le plafond. Peur qu’ils remplissent la toilette de béton. Peur qu’ils arrachent les portes des armoires. Peur qu’ils transforment votre appartement en Crack House.

Peur qu’ils transforment votre sous-sol en culture hydroponique de marijuana. Peur de vous ramasser à la télévision parce que l’un de vos appartements est rempli de coquerelles et de colliformes fécaux splaché sur les murs. Peur que les médias ne vous dépeignent comme un propriétaire négligent. Peur que votre locataire du deuxième ne se suicide dans la garde-robe. Peur de trouver un bébé mort dans le bain.

Peur que le locataire au sous-sol soit en fait le chef d’une secte pédophile, un pyromane et qu’il foute le feu! 😉 Préparez-vous, dans le domaine des hommes tout peut arriver! Lire 4 mois de loyés impayés

Souvenez-vous que plus de *90% des locataires entretiennent de bonnes relations avec leurs propriétaires et que 96% des locataires ne causent aucun problème.

*Sondage Corpiq

5. Ne rien faire de peur de faire des erreurs

Certaines personnes ont peur d’avoir peur. Elles ont peur du soleil, car ces rayons-là c’est le cancer. Elles passeront à l’action le jour où toutes les incertitudes seront écartées…

« Les gens qui n’ont jamais commis d’erreurs n’ont jamais rien fait. »

Le plus beau dans l’histoire c’est que, même en ayant lu tous les livres de Jaques Lépine, Don R. Campbell, et autres, lorsque j’ai acheté mon premier plex j’ai fait des erreurs. Pourtant j’avais lu plus de 25 livres, participé à plus de 10 conférences sur l’immobilier et malgré tout mon achat n’a pas été parfait.

6. Croire que ce n’est pas le bon moment pour soi

«On n’est jamais vraiment prêt à devenir propriétaire ou à devenir père.»

On a beau vouloir tout contrôler, penser tout connaître, mais la vie est imparfaite et c’est ce qui la rend palpitante. On fait des erreurs, on les corrige et on avance! L’expérience vaut bien plus que plusieurs années de coaching!

7. Avoir peur des responsabilités

Vouloir s’enrichir sans assumer aucune responsabilité ça s’appelle acheter un billet de loterie ou jouer à la bourse. L’immobilier c’est un placement actif. Oui vous devrez travailler. Si vous n’êtes pas prêt à lever le petit doigt, vaut mieux penser investir dans un autre domaine. Si vous fuyez les responsabilités comme la peste, il vaut mieux pour vous de rester locataire!

« Il y a deux choix de base dans la vie, accepter les choses telles qu’elles sont, ou accepter la responsabilité de les changer » Denis Waitley

« The price of greatness is responsibility. » Winston Churchill

8. Devenir l’éternel étudiant qui achètera l’année prochaine

Étrangement ces gens ont toujours une bonne raison pour ne pas passer à l’action. Il leur manque toujours une dernière formation à suivre, un dernier livre à lire avant d’être fin prêt à passer aux actes. Lorsque vous reverrez ces gens dans deux ans, ils auront changé de passion.

L’immobilier locatif ce n’était pas assez rentable, ils veulent maintenant faire des flips. Ils sont en train de suivre leur dernière formation et cette année c’est sûr, ils passent à l’action. Des excuses et du bla, bla, bla, etc.

« Je peux accepter l’échec, tout le monde échoue dans quelque chose. Mais je n’accepterai jamais de ne pas avoir essayé» Mickeal Jordan

9. Payer trop cher son immeuble

N’achetez pas une compagnie déficitaire! Si vous êtes obligé de débourser de l’argent de votre poche chaque mois pour posséder un immeuble et qu’en plus vous ne l’habitez même pas, c’est non !

Trouvez comment augmenter les revenus du plex à court ou moyen terme. Si l’immeuble vous intéresse, mais a un Cash-Flow négatif, faites une offre d’achat très basse qui va vous permettre de rester fidèle à votre modèle d’affaires. Achetez une compagnie prospère.

10. Ne pas faire preuve de créativité

Soit, l’immeuble est trop cher mais a-t-il du potentiel? Pouvez-vous augmenter les revenus? Pouvez-vous transformer le triplex en trois condos? Subdiviser le lot en plusieurs lots? Ajouter des unités locatives à l’immeuble? Etc.

«Les plus gros profits sont invisibles aux hommes dépourvus de d’imagination».

11. Mal calculer ses affaires

Croire que vous pourrez augmenter les loyers comme bon vous semble. Croire que vous pourrez changer la vocation d’un immeuble sans avoir consulté la ville. Après avoir acheté un terrain, découvrir une espèce de grenouilles protégée qui habitent sur ses terres. Sous-estimer les délais d’attente à la Régie du logement et à la ville.

Ne pas connaître la loi suffisamment. Se fier uniquement aux conseils de son courtier immobilier, coach, père ou beau-frère. Bref, être mal préparé.

12. Ne pas enquêter les locataires qui habitent déjà les lieux

Avant d’acheter un plex, demandez les baux, allez faire un tour sur Soquij.qc.ca tapez le nom des locataires et du propriétaire.

Vous serez étonné de voir tous les jugements rendus pour différents litiges à la Régie du logement! Vous saurez dès lors si vous pourrez bien dormir ou non 😉

Si jamais il y a des litiges ou autres problèmes, vous pourrez vous servir de cela pour négocier un prix à la baisse ou autre. Soyez créatif! Si vous êtes toujours intéressé, allez cogner à la porte des locataires et demandez-leur s’il y a des problèmes dans l’immeuble. Écoutez-les.

S’ils ne veulent pas vous ouvrir, vous parler ou vous voir, c’est signe de ce qui vous attend. Imaginez quand vous serez le méchant propriétaire!

13. Tomber en amour avec un immeuble

Un coup de foudre résulte souvent par payer trop cher un immeuble. Dans ces conditions l’acheteur risque d’être négligent et ne pas effectuer la totalité des vérifications diligentes. Rédiger une offre d’achat précipitamment. Omettre certaines conditions. Avoir peur de perdre l’immeuble.

Tomber en amour c’est mal se préparer et augmenter ses chances d’échouer.

14. Être cheap et manquer des opportunités pour des questions de moins de 5 000$

Vous avez fait vos calculs, analysé la propriété, la localisation est excellente, vous avez enquêté les locataires et tous fonctionnent bien, vous avez fait une offre d’achat de 425 000$. Elle n’a pas été acceptée. Le courtier du vendeur vous revient avec une contre-proposition de 430 000$ soit 5000$ de plus.

Vous expliquez votre point de vue à votre courtier ou directement aux propriétaires. Le vendeur est intraitable la contre-offre n’est pas négociable, c’est à prendre ou à laisser. Vous ne voulez pas plier par orgueil et vous maintenez vos points.

En gros, pour une différence de 5 000$ vous retombez à la case départ. Vous avez manqué une belle occasion, car vous étiez trop cheap pour payer 5 000$ de plus.

Pensez-y: 5 000$ sur 12 mois sur 25 ans soit environ 20$ par mois de plus sur votre hypothèque payée par vos locataires. Bravo champion 😉 Ne jamais perdre une opportunité pour une question de 1$ à 10 000$.

15. Ne pas bien connaître le secteur où l’on achète

On regarde un quartier bien situé et on ne trouve pas, on fait des offres et ça ne passe pas. Soudainement on s’intéresse au quartier voisin. On s’impatiente et on achète un peu plus grand un peu trop loin.

16. Courir aux 4 coins de la ville

Vous cherchez un deal et vous courez aux 4 coins de la ville tous types de bâtiments, tous types de clientèles locatives, tous types de localisations, vous n’êtes expert d’aucun quartier. Vous finirez avec des résultats moyens.

17. Chercher le coup de circuit

L’histoire avec les coups de circuit c’est que pour cogner sa première longue balle, un joueur de baseball a dû frapper dans le vide une centaine de fois, claquer 40 fausses balles, se faire retirer 30 fois, claquer 20 chandelles, 15 simples, 10 doubles et 2 triples et ensuite il a claqué son premier circuit.

Alors si vous désirez le homerun à votre première présence au bâton ce n’est pas impossible, mais vous pourriez attendre votre balle pendant plusieurs années pour finalement faire un flop. Tous ces efforts pour un immeuble ordinaire. Lire: Frapper son premier coup decircuit immobilier 

18. Privilégier le bas prix au détriment de la qualité

À immeuble égal, choisir le moins cher peut parfois être coûteux. Vous vous souvenez de La Foire Aux Malheurs / The Money Pit?

Je vous conseille de privilégier la qualité de l’immeuble quitte à payer un peu plus cher. Mieux vaut obtenir plus de qualité à bon prix qu’un immeuble discutable un peu moins cher. À moins que vous soyez un castor bricolleur 😉

19. Ne pas faire inspecter l’immeuble

Je ne croyais mettre ce truc, tellement il est de base. Mais aujourd’hui j’ai appris que ma mère a acheté sa maison sans même la faire inspecter.

Son courtier lui a dit qu’il y avait une autre offre d’achat sur la maison et lui a recommandé de ne pas mettre cette condition. (Ma mère était tombée en amour avec la maison…) Heureusement jusqu’à présent elle n’a pas eu de problème.

C’est un peu comme acheter à pile ou face. En investissement, il n’y a pas de place pour les risques non calculés. Alors, faites-moi inspecter ça pour l’amour!

Conclusion

J’espère que vous avez appris quelques trucs. Dans toutes choses, l’important c’est d’être bien accompagné. Alors si vous avez besoin d’un coup de main je peux vous aider. Aussi un bon courtier immobilier peut vous aider à faire le bon choix. Pour trouver le meilleur courtier immobilier de votre région contactez moi à info@mieuxinvestir.ca j’en connais plus d’une vingtaine partout dans la province.

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Merci pour votre lecture.

Dominic Goulet-Lapointe

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