Dominic Goulet-Lapointe
Il existe des milliers de trucs pour faire des flips payants et pourtant un seul est primordial pour distancer la compétition…
Si tu fais des flips immobiliers, tu sais comme moi que la clé de la réussite dans ce monde c’est la rapidité à laquelle tu peux amener l’argent sur la table. Lorsqu’un propriétaire souhaite vendre sa maison pour hier, tu dois être prêt à acheter immédiatement car le vendeur n’a qu’une idée en tête te crier à tue-tête : « Show me the money » ! Si tu fais partie des cowboys de l’immobilier et des offres d’achat dérisoires, tu connais déjà la musique: les investisseurs qui dégainent plus vite que leur ombre font la palette, alors que les autres se battent pour les miettes. 😉 Pour éviter de tirer à blanc et de te faire siffler tous tes deals, tu auras besoin de beaucoup de liquidités. Voici donc tout ce que tu dois savoir pour financer tes flips comme un pro et gagner à tout coup !
« No money, No candy »
Sors le cash !
Que tu sois un débutant ou un serial flippeur, le nerf de la guerre c’est le financement. Pour réussir dans l’industrie du flip, tu dois être capable d’acheter des immeubles sur-le-champ. Pour ce faire, tu dois savoir précisément où tu vas prendre l’argent. Peu de flippeurs ont le loisir de laisser moisir 100k $ ou 1M $ en permanence dans leur compte-chèques juste au cas où un nouveau projet se présenterait à eux.
« Au fond, la seule véritable raison pour laquelle un vendeur motivé est prêt à t’accorder un escompte sur sa maison c’est parce que tu as la capacité de le libérer de ses problèmes immédiatement. »
Oublie les banques
Dans le monde des flips, ta préqualification bancaire ne vaut rien… Les délais sont trop longs, car la banque doit faire ses vérifications diligentes. Ce petit manège tire souvent en longueur, et pour un vendeur motivé deux ou trois semaines c’est une éternité !
Les banques détestent les flips
On va se le dire, à 95% du temps les banques ne financent pas les flips. La principale raison est que le financement à court terme ce n’est pas payant pour elles. Les banques ont leurs propres modèles de calcul de risques et les flips, flops ne font pas partie de ce qu’elles aiment financer. Ta seule alternative est donc de te tourner vers un partenaire financier ou un prêteur privé.
Où trouver du financement illimité ?
Il n’existe essentiellement que deux moyens de trouver du financement en moins de 24 h. Faire affaire avec un prêteur privé, ou faire affaire avec un partenaire financier. Obtenir du financement aussi rapidement a un prix : soit tu paieras de l’intérêt ou partageras tes profits. Dans les deux cas tu devras laisser de l’argent sur la table.
Un prêteur privé ou un partenaire financier ?
Certains flippeurs préfèrent faire affaire avec un prêteur privé pour conserver un maximum de profits, certains préfèrent la flexibilité accrue d’un partenaire financier. Les deux méthodes sont valables; l’important c’est de déterminer ton modèle d’affaires. Évidemment trouver un partenaire financier est beaucoup plus fastidieux que de trouver un prêteur privé. Souvent ça prend beaucoup d’expérience pour convaincre un particulier de se lancer tête première dans cette folle aventure de flip, flop. 😉
Oui, mais ça coûte cher…
Oui les intérêts qu’exige un prêteur privé peuvent sembler exorbitants pour un néophyte, mais le coût de renonciation l’est tout autant. Mettons que payer 12% -18% d’intérêts/frais est hors de question pour toi, et bien comment vas-tu acheter ton prochain immeuble?
Oui, mais j’ai déjà l’argent …
Disons que tu assèches ton bas de laine pour acheter une propriété à flipper, et que le lendemain de ton achat une autre opportunité tombe du ciel… Cette fois-ci c’est un propriétaire affolé qui t’appelle pour brader sa maison. Après tes calculs, tu estimes ton profit potentiel à 50 000$ pour un flip tel-quel… Que vas-tu dire au monsieur à l’autre bout du fil ? Vas-tu lui dire, désolé mon vieux je n’ai plus d’argent dans mon compte de banque, car hier j’ai acheté une maison et j’ai vidé mon petit cochon ? Bien sûr que non. Vas-tu commencer à appeler tous tes chums pour leur revendre la P.A.? Bien sûr que non. Ta job c’est de flipper, alors flippe! Même si ça te coûte des intérêts, tu vas prendre le téléphone et appeler ton prêteur privé pour faire 40k en quelques semaines. 😉
« Si les frais d’un prêteur privé te donnent un mal de tête, de deux choses l’une, soit ton opportunité n’est pas un deal, soit tu n’es pas fait pour l’industrie des flips. »
Partager pour gagner
Laisser une partie de son équité à un partenaire financier ou une partie ses billes à un prêteur privé effraye souvent les petits investisseurs habitués de faire plus ou moins 5% de rendement dans des fonds communs de placement. Et je les comprends, personne n’aime donner de l’argent, surtout pas à de bonnes œuvres capitalistes. 😉 Mais dans la réalité, si tu veux croître dans l’industrie du flip, et réaliser 4 ou 5 flips par année en simultané, tu auras inévitablement besoin de financement. En fait, tous mes amis qui réussissent en grand dans ce business font tous affaire avec un prêteur privé et/ou un partenaire financier. Tous !
Règle numéro 3 « Ne crache jamais sur un bon profit potentiel parce que tu es trop cheap pour partager tes profits. »
Le couteau sous la gorge
Quand tu payes le gros prix en intérêts chaque mois, un sentiment d’urgence te saisit. Comment te dire ça ? C’est un peu comme un courtier immobilier qui doit payer 1 000$ de frais de bureau chaque mois juste pour avoir le privilège d’arborer un logo de 5 lettres bordé d’une grosse montgolfière bleu blanc rouge. 😉 Quand tes frais récurrents sont élevés, performer n’est plus une option, mais une obligation ! C’est un peu la même chose avec le prêt privé, oui cela coûte cher, mais c’est un mal pour un bien. C’est avec de la pression qu’on accomplit de grandes choses.
« No pain, No Gain »
Pour éviter les erreurs
Pour éviter les erreurs, texte-moi au 514-716-3383 ou écris-moi à info@mieuxinvestir.ca. On regardera ensemble comment tu peux bénéficier de mon réseau de contacts.
Conclusion
En affaires comme dans les flips, il faut savoir être plus efficient que ses concurrents. La rapidité d’exécution devient primordiale. Car le marché de l’immobilier est petit au Québec et les 5 ou 6 gros joueurs qui « achètent des maisons cash » sortent tous sur la première page de Google. Dans cette industrie où les clients désirent vendre leur propriété pour hier, le manque de liquidités est sans aucun doute le principal frein à ton succès. Oui, il y a un prix à payer pour générer de la croissance, et que tu le veuilles ou non, si tu veux réussir en grand dans cette industrie, tu devras faire de ton prêteur privé ton meilleur ami. Ici comme ailleurs premier arrivé, premier servi. 😉 Encore faut-il avoir les moyens de ses ambitions.
Merci de m’avoir lu,
Au plaisir
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