Obtenir du financement immobilier peut être fastidieux… Et si les prêteurs privés devenaient une option? 

Tout commence par une opportunité d’affaires…

un immeuble à flipper, un immeuble à prix dérisoire, bref une aubaine. Vous avez travaillé fort pour trouver le plus «hot deal» en ville. Le genre d’immeuble que vous savez exactement comment transformer en or. Puis vient le temps du financement et malheureusement, votre courtier hypothécaire vous annonce que les institutions financières traditionnelles refusent pour X raisons de financer votre trouvaille. Cauchemar! Mais vos calculs sont bons, votre voix intérieure est forte et elle résonne… cette fois-ci c’est la bonne. Il est hors de question de laisser filer cette occasion béton. Vous avez épuisé les 9 autres façons d’acheter un immeuble avec l’argent des autres? Vous avez définitivement besoin d’un prêteur privé.

Débuter sur des bases solides

La relation avec un prêteur privé en est une qui se bâtit avec le temps, au début il vous faudra montrer patte blanche et être bien préparé. Tout sera analysé. Tout.

Il y a dehors, en liberté, tellement de Joe Blow qui quémandent de l’argent et qui n’ont aucune idée comment le faire fructifier! Les prêteurs privés ne sont pas dupes, ils doivent s’assurer que vous n’êtes pas l’un de ces petits Joe connaissant qui vagabonde de projet en projet sans jamais rien achever et en laissant derrière lui des montagnes de dettes. Le genre de Joe qui s’est levé un matin en criant j’ai besoin de 50 000$ cash, je vais flipper ma maison avant de me la faire saisir dans 70 jours. Tu me suis?

« Si vous n’êtes pas responsable avec l’argent, n’appelez jamais un prêteur privé, car vous allez vous faire laver. »

Dans la tête d’un prêteur privé

Comme vous, Il cherche le rendement, la meilleure façon de faire fructifier son argent ET surtout ceux (comme VOUS) qui leur permettront d’arriver à leur fin, parce que c’est un travail d’équipe. Toutefois, pour se sécuriser, les prêteurs privés vont demander que vous vous impliquiez personnellement dans le projet. Il vont vous demander de mettre un bras et peut-être même une jambe pour être sûr que vous êtes sérieux. Plus vous aurez à perdre, plus ils vous prêteront. Ils ne mettront pas à votre disposition 100 000 $ sur le coin d’une table pour vos beaux yeux. Ils demandent habituellement une participation d’un minimum de 20% en équité ou en mise de fonds – cash. Oui, vous devez avoir de l’argent ou laisser un immeuble en garantie.

Secteurs niches

Les projets situés près des grands centres urbains ont une plus grande chance d’être financés. Pour les prêteurs privés, les immeubles près de la ville ont habituellement une plus grande valeur immobilière. Vu la densité de population, votre « deal » sera plus facile à revendre si vous «floper». 😉 Si vous achetez une propriété à St-Siméon du Lac des Adirondacs de Saint-Louis-du-Ha! Ha!, la garantie peut monter jusqu’à 50% de mise de fonds/équité, ou ils vous diront carrément «non».

Avec le temps, votre relation d’affaires va s’épanouir et devenir un véritable partenariat win-win, le but est que tout le monde fasse de l’argent. Plus la relation sera profitable pour tout le monde, plus la confiance deviendra forte. Jusqu’au jour où le prêteur privé pourra peut-être vous financer à 100% du projet total. Mais avant d’en arriver là, vous devrez gagner vos épaulettes.

« Vous voulez travailler avec la meilleure équipe, votre  «power team», les prêteurs privés aussi! »

Vos avantages en tant qu’investisseur

Vous obtenez du financement beaucoup plus rapidement. Votre première transaction sera peut-être un peu plus longue, mais plus ça va aller plus la confiance va s’établir et plus tout va rouler comme une chaîne bien huilée 😉 Contrairement aux banques qui ont des règles très strictes à respecter, des processus fastidieux, plusieurs départements à consulter, les prêteurs privés eux peuvent s’ajuster à vos besoins spécifiques et particuliers en quelques heures. Ils sont davantage flexibles et réactifs. C’est du financement vif pour de courtes périodes, simple et rapide.

Avec un prêteur privé, vous pourrez faire des offres sur plusieurs projets à la fois, vous ne serez plus limité. Vous pourrez faire des offres jour après jour en ayant l’assurance de toujours avoir les fonds nécessaires pour acheter. Du financement immédiat et tangible ajoute beaucoup de poids à vos négociations avec les propriétaires vendeurs.

  • Une approbation en 24 ou 48 heures
  • Prêts de 50 000 $ à 5 000 000 $

Astuce

Soyez approuvé au financement sur la maison convoitée avant même d’avoir déposé votre offre d’achat. En levant immédiatement la clause de financement, votre offre d’achat sera perçue par le vendeur comme une offre avec beaucoup de valeur et sécuritaire. Un avantage certain qui donne énormément de muscle à votre offre.

3 étapes pour pouvoir bénéficier d’un prêteur privé

1. Prouvez tout d’abord que vous n’êtes pas un Joe Blow

Apportez une vraie aubaine immobilière. On vous fera subir une enquête de crédit, évaluera votre fiabilité, on vous questionnera pour voir si vous êtes quelqu’un de bien préparé, quelqu’un de solide, quelqu’un à qui on peut passer ses clés de char. 😉

2. Prouvez la valeur de vos garanties

  1. On analysera vos garanties.
  2. On questionnera votre projet.
  3. Où se situe la propriété ?
  4. Dans quel état se trouve la propriété ?
  5. On vous demandera des preuves, des rapports d’expertise à vos frais
  6. Quelles sont les réparations nécessaires?
  7. Combien d’équité avez-vous sur la propriété?
  8. Ils vous demanderont et ils feront une analyse de rentabilité de l’immeuble.
  9. Quelle sera la valeur après les rénovations? La propriété va gagner 30k, 50k, 80k ou plus?

3. Prouvez que vous avez les moyens de vos ambitions

Êtes-vous à votre premier flip, avez-vous de l’expérience et êtes-vous bien entouré? Quelles sont vos compétences?

3 rôles du prêteur privé pour un investisseur sérieux

1. Une bouée de sauvetage pour obtenir vos deals immobiliers ou sauver un deal immobilier qui a légèrement mal tourné.

2. Un partenaire sporadique qui vous permet d’accélérer et d’acheter des propriétés en série.

3. Un partenaire d’affaires à long terme qui vous permet d’accéder à des propriétés d’une valeur plus élevée que vous auriez pu vous permettre normalement, etc.

Pour quel type d’investisseur?

Vous êtes un investisseur immobilier ou une compagnie
spécialiste dans le locatif, les flips rénos ou les flips tels quels ?

Quel type de prêt?

Les prêteurs privés ont tous des spécialités particulières. Selon leurs créneaux ils accordent des prêts immobiliers pour:

  1. Prêts immobiliers de premier rang
  2. Prêts immobiliers de deuxième rang
  3. Refinancement d’hypothèque pour réaliser un retrait d’équité
  4. Financement de rénovations
  5. Résidentiel, multi-résidentiel, commercial, bureaux, industriel, terrains, construction
  6. Consolidation de dettes

7 Étapes pour dénicher le meilleur prêteur privé?

1. La préparation

Ne jamais attendre à la dernière minute pour approcher les prêteurs.
Préparez votre portfolio:
– Projets déjà réalisés, photo avant et après, chiffres à l’appui
– Votre dossier de crédit
– Si vous débutez, construire un cas type ou un exemple de ce que vous avez perdu comme deal, ou celui qui s’en vient. Le prêteur privé pourrait demander plus de garanties, car vous n’avez pas d’expérience.

2. Faire une liste et les appeler

Faites-vous une liste d’une dizaine de prêteurs privés trouvés sur kijii, Google, pages jaunes, et passez-les en entrevue téléphonique un à un. Posez-leur les bonnes questions afin de trouver ceux qui offrent les meilleures conditions et les meilleurs taux, etc. L’idéal est de toujours avoir un minimum 2 à 3 prêteurs privés en backup.

Découvrez 15 questions nécessaires à poser afin de bien qualifier les prêteurs privés

3. Déterminer les vainqueurs

Identifiez les prêteurs avec qui vous avez eu une affinité, ceux qui offrent les meilleures conditions, taux, etc. Vous allez les voir; dans ce domaine-là il y a des requins et des bûcherons. Certaines conversations ne seront pas des plus plaisantes. 😉

4. Planifier une première rencontre

Demandez-lui comment vous pouvez faire affaire ensemble pour que cela soit rapide et efficace. Tout va se jouer là, la relation de confiance commence. Les meilleurs prêteurs privés ont besoin d’établir ce lien de confiance avec vous. Le but n’est pas d’être un numéro, mais bien d’établir un partenariat d’affaire profitable et à long terme. Négocier tous les termes à l’avance. Taux d’intérêt, frais, etc. Comme ça quand le grand soir arrivera vous serez fin prêt, pour passer go et réclamer 200$ 😉

5. Soumettre votre demande au prêteur privé

Vous venez de trouver un deal, faites signer une offre d’achat au(x) propriétaire(s) et soumettez immédiatement votre opportunité au prêteur privé.

Certains prêteurs offrent la possibilité d’être approuvés avant que vous fassiez votre offre d’achat. Ce qui peut donner un poids énorme dans la négociation, vous mettre en première place devant vos concurrents et vous faire remporter davantage d’opportunités.

6. Être accepté

Le prêteur analyse l’offre d’achat, et s’il va de l’avant vous aurez une réponse très rapidement. Lorsque votre dossier est bien monté et qu’un lien de confiance est créé, on parle de quelques minutes.

7. Notaire et prise de possession

Dans la majorité des cas, le prêteur privé utilisera son notaire. De cette façon les fonds peuvent être rapidement disponibles en moins de 24h. Avec de bons notaires, les transactions peuvent aussi se faire en aussi peu que 3 jours. Parfait pour un vendeur qui veut son argent immédiatement – ils sont nombreux. 😉

Astuce

Offrir de prendre possession en aussi peu que trois jours ajoute une grande valeur pour le vendeur. Le fait d’être flexible et de pouvoir conclure la vente à n’importe quel moment selon les besoins spécifiques du vendeur vous offre un avantage concurrentiel exceptionnel. Et relègue tous vos compétiteurs au rang d’amateurs. En cas d’offres d’achat multiples devinez laquelle va remporter la mise: celle conditionnelle à un financement dans 14 jours, si tout va bien… peut-être, avec de la chance… ou celle qui dit au vendeur « Félicitations vous venez de vendre votre maison »?

Combien ça coûte

Les taux d’intérêt varient
Une hypothèque de premier rang avoisine entre 8 à 15% + frais de dossier. Et pour une hypothèque de second rang, le taux sera autour de 15 à 24% + frais de dossier.

Les frais de dossier sont les honoraires du prêteur privé. Ils varient entre 2% à 5%. Donc pour un montant emprunté de 100 000 $, les frais de dossier sont de 4% (100 000 $ * 4%) = 4 000 $, souvent payables à la signature de l’acte de vente.

Les termes

Les termes habituels d’un prêt sont en moyenne de 1 à 12 mois et peuvent être renouvelables. Comme avec les banques, la plupart du temps vous aurez des frais de pénalité si vous remboursez votre prêt à l’avance. Certains prêteurs seront plus requins et auront des termes de 12 mois fermés. Ce qui veut dire que si vous pouvez rembourser 3 mois après avoir acheté, vous devrez payer la totalité des 12 mois d’intérêt. D’autres seront plus souples et auront des termes ouverts avec seulement 1 mois de pénalité en cas de paiement par anticipation.

«15% d’intérêt est-ce trop cher ?… la vraie question est:»

Combien ça coûte de perdre une aubaine immobilière?

Voici l’histoire de mon ami Patrick qui fait des flips:

« Au début je ne voulais rien savoir des préteurs privés, je trouvais qu’ils étaient trop requins. Lors de mon deuxième flip, une reprise de finance, j’ai réussi à faire passer une offre d’achat de 140k sur une propriété évaluée à 220k. J’avais en masse d’argent pour passer au financement, et j’ai jamais eu de problème de façon traditionnelle avant. Il y avait pour 30k de rénos à faire dans la maison, tous mes chiffres « fittaient ». Mais voilà que l’évaluateur agrée de la banque est venu évaluer les coûts de rénovation et a crinqué ça à 60k. Un non-sens, ça ne valait jamais ça. Faque j’ai essuyé un premier refus de la Scotia, puis un deuxième refus de la Nationale. J’étais furieux, mes délais allaient expirer et j’allais perdre le deal en offre multiple. Alors quelques heures avant l’expiration des délais, j’ai appelé un prêteur privé. Deux heures plus tard, on s’est rencontré, fait le tour de la maison et 30 minutes après je signais mon financement hypothécaire. Sans lui je perdais 30 000 $ … Alors quand je repense au 15%… Combien ça coûte vraiment 15% ? Soit je faisais 0$, rien, niet, nada… ou ça me coûtait un peu plus cher en financement. J’ai opté pour empocher 30k deux mois plus tard 😉 » Patrick

Payer 15% plus les frais et gagner 30 000 $ not bad. 😉 Avoir moins de stress, ne pas risquer de perdre des deals, ça vaut combien?

« Quand on laisse tomber ses croyances limitantes, on peut élever sa business et passer à un autre niveau. »

Le calcul qui tue

Comme les montants empruntés sont généralement importants, les intérêts font vite boule de neige, alors vous devez donc prévoir adroitement votre plan de sortie. Idéalement avoir plus qu’un plan B si ça tourne mal.

Qui sont les prêteurs privés ?

Avec un minimum de formation et de créativité, n’importe qui avec de l’argent, ou qui connaît quelqu’un qui en a, peut devenir prêteur privé. C’est une entreprise privée ou un particulier qui prête son argent à même titre qu’une banque. Normalement, ce sont des investisseurs immobiliers qui ont beaucoup d’équité sur leurs immeubles, des gens qui veulent obtenir un meilleur rendement plus important qu’un CPG. 😉 Bref comme la barrière à l’entrée n’est pas très haute, il faut se méfier il y a toute sorte de monde. Certains prêteurs privés seront là pour vous désavantager, et tout ramasser. Parfois recourir à leur service c’est se tirer dans le pied. Faites bien vos calculs, il faut être très vigilant et poser les bonnes questions. Souvent toutes les réponses sont inscrites dans le contrat. Il faut bien les lire. Faites étudier les clauses par votre notaire. Surtout celles relatives aux défauts de paiement de l’emprunteur.

Pour être sûr de profiter au maximum des prêteurs privés

15 questions essentielles  pour trouver le meilleur prêteur privé

Conclusion

Recourir à un prêteur privé est une solution à court terme qui avantage l’investisseur prudent et diligent. On fait affaire avec un prêteur privé pour sa rapidité, le fait de pouvoir gérer plusieurs projets à la fois, pour ajouter du poids à vos négociations, de ne plus avoir de limite. De pouvoir faire des offres jour après jour en ayant l’assurance de toujours avoir les fonds nécessaires pour acheter. N’oubliez pas que c’est du financement à court terme. Les bons prêteurs privés deviendront vos partenaires d’affaires et propulseront littéralement vos affaires.

Es-tu un cowboy de l’immobilier? 

Quelles sont vos expériences avec les prêteurs privés?

 


Les 15 Questions essentielles pour trouver le meilleur prêteur privé

La meilleure façon de tirer avantage des prêteurs hypothécaires privés!

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