De mémoire d’investisseur je ne me souviens pas d’avoir vu un immeuble à vendre avec des ratios aussi alléchants !

Imagine un immeuble en apparence en très bon état, vendu avec garantie légale, bien loué, clé en main, à un multiplicateur de revenus bruts aussi minime que 4.4 et un MRN de moins de 10! Je ne te parle pas d’un immeuble à Détroit ni aux îles Moukmouk… je te parle d’un immeuble à vendre actuellement au Québec! À 9 heures de route de Montréal se trouve le paradis du cash flow, la quintessence du profit, le summum de la rentabilité versus le prix déboursé. 😉 De tous les deals que tu vas analyser cette année, si tu désires du cash flow, celui-là est sans aucun doute le plus rentable! Mais il y a un gros mais; cet immeuble est situé à Matagami! 😉

Parlons chiffres

On parle d’un immeuble de 18 logements tous loués, toiture récente, vendu à moins de 37 000$ la porte. Un prix demandé de 649 000$ et d’un cash flow annuel effectif de 140 880$ par année! Et là, je te rappelle que tu ne l’as pas encore négocié! Prépare-toi à accueillir dans tes poches 33 000$ brut ou plus dès la première année! Tu voulais un cashflow positif? Le voilà. 🙂

Trop beau pour être vrai ?

Évidemment, tu l’as deviné la seule raison pourquoi ce plex n’a pas encore trouvé preneur c’est sa localisation. Matagami est malheureusement une ville en décroissance, donc le risque s’avère beaucoup plus élevé qu’à l’habituel. Aussi oublie la plus-value lors de la revente, oui tu en auras, mais rien pour écrire à ta mère… nous ne sommes pas à Montréal là, mais bien au-dessus de l’îie Moukmouk: oui elle existe vraiment!

Matagami une ville fragile ?

Matagami doit sa naissance et son existence à l’exploitation des ressources minières et forestières. Actuellement, sans la présence de la mine Bracemac-McLeod la ville serait décimée et en mauvaise posture. Pas tellement loin de fermer les portes. 😉

Décroissance démographique et incertitude économique

Depuis la fermeture de la mine fondatrice Matagami Lake en 1988… Matagami n’a jamais cessé de décroître. Elle est passée de 4500 à 1453 habitants en 2016. La ville vit de sursis en sursis, mais à chaque fois que l’on pense que c’est terminé, on trouve une nouvelle mine pour la garder en vie. La dernière en liste est celle de Bracemac-McLeod: « entrée en production en 2013, elle a juste assez de réserves de zinc pour se rendre en 2018. » « Glencore, propriétaire de la mine, mentionne vouloir prolonger la durée de vie de la mine de quatre ans jusqu’en 2022 .» Après cette date, c’est le néant pour les 270 employées de la mine. Dans ce domaine-là, rien n’est figé dans le béton, si le prix de la ressource fléchit, ou l’exploration en profondeur s’avère trop couteuse… la mine peut fermer du jour au lendemain. Si on trouve un nouveau gisement, on peut repartir la ville pour encore 10 ou 20 ans.

Évolution démographique

Évolution démographique
1991 1996 2001 2006 2011 2016
2 467 2 243 1 939 1 555 1 526 1 453

source: wiki

Le pire scénario

Le pire scénario est que la ville ferme carrément. Les petites villes minières sont toujours à risque de fermer et disparaître… comme Joutel il y a environ 15 ans! Dites-vous que même le maire de Matagami doit angoisser pour son poste. 😉

Ville de Joutel —- image: herelys.blogspot.ca

Une lueur d’espoir

Tout n’est pas noir à Matagami, cette ville fondée en 1963 a toujours su faire preuve de résilience. Chaque fois qu’on la croit en danger, une nouvelle mine voit le jour et elle subsiste. De plus, l’investissement de 265 millions de dollars pour la réfection de la route de la Baie-James devrait avoir des retombées positives pour la région. Pour mon chum Dave, qui habite la région, l’avenir est tout de même prometteur.

« Je ne crois pas que Matagami va fermer de sitôt. Il y a également d’autres projets miniers en vue, de moins grande envergure par contre. Et le Plan Nord aide beaucoup à maintenir la ville en bonne posture économique. » Dave

Quand l’économie va, tout va !

Actuellement, à l’heure où j’écris ces lignes, une chambre à Matagami se loue entre 90$ et 125$ la semaine. Et il y a tellement de demandes pour les logements et les chambres se louent très rapidement et sans effort:

« Comme la ville accueille beaucoup de travailleurs passagers à forfait de courte et moyenne durée, je dirais que les logements sont populaires et rares. Les chambres à louer sont également TRÈS en demande. Moi j’en loue 3 chez-moi et c’est souvent plein. Les chambreurs que je loge dans ma maison sont souvent des travailleurs des mines, des travailleurs en arpentage, industrie forestière, je n’ai même pas besoin d’afficher mes chambres sur Kijii, le bouche à oreille fait la job.» Dave

« Tu n’as même pas besoin d’afficher tes logements sur kijii ça se loue tout seul. Wow »

Conclusion

On peut dire qu’investir à Matagami ces temps-ci est un placement spéculatif, qui peut rapporter un gros cash flow, ou une bonne perte si la ville s’éteint. Depuis un an et demi, j’ai rencontré des centaines d’investisseurs un peu partout au Québec, qui m’ont répété à maintes reprises, je me fous c’est où, moi je veux du cash flow. Probablement qu’ils ne croyaient pas se faire prendre au mot. 😉 Serais-tu prêt à acheter à Matagami? Si oui, je vais te mettre en contact avec le courtier immobilier qui m’a fait découvrir cet immeuble! Il a préparé un sacré rapport de rentabilité pour toi, et il est ready à t’écrire une offre d’achat, right now. 🙂 Nous avons aussi fait l’analyse de plus d’une centaine d’immeubles partout au Québec. Si tu veux acheter à Matagami ou ailleurs et si tu veux des partenaires solides pour t’aider à faire le bon choix, ça va nous faire plaisir de t’aider. info@mieuxinvestir.ca ou texte-moi au 514-716-3383.

Merci,

Au plaisir,

Dominic Goulet-Lapointe

P.S. Si tu as un immeuble à vendre avec de meilleurs ratios fais-moi signe immédiatement. 🙂

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