Dominic Goulet-Lapointe
Une fois qu’on a gouté à la construction neuve, difficile de revenir en arrière.
Aujourd’hui je vous raconte comment les partenariats en construction neuve multilogements ont accéléré la cadence de mes acquisitions sans altérer ma qualité de vie ni monopoliser une minute de mon temps! Voici donc sans plus attendre tout ce que vous devez savoir pour vous aussi accumuler des appartements flambants neufs, sans efforts ni tracas.
« Parce qu’il est préférable de posséder 50% de 10 millions que 100% d’un million. »
1er Octobre 2018
Mon ami Adam me texte super motivé pour me parler d’une opportunité d’acquérir des immeubles multilogements neufs en partenariat. Après qu’il m’ait envoyé cette photo là… ? Je lui ai demandé c’est quoi le concept ?
Il me dit :
« Tu mets 100% de l’argent et tu récupères ta mise de fonds en un an. En retour tu conserves 50% d’équité dans un immeuble. »
Je lui dis :
« Par exemple si nous bâtissons un 6 logements en partenariat, je mets 250 000$ de mise de fonds, et dans un an le constructeur me rembourse tout mon apport au projet et je conserve 3 logements flambants neufs d’une valeur d’environ 200 000$ chacun ?
« Oui c’est ça! »
« Wow! »
Simple comme bonjour !
Le principe est simple, un promoteur trouve un terrain, développe le projet, s’occupe du financement, de la construction, de la location et même de la gestion locative. En contrepartie le partenaire financier apporte 100% de l’argent. Quand le projet est stabilisé, le partenaire financier récupère de 80% à 100% de sa mise de fonds, et on recommence. J’ai trouvé ça tellement brillant, quel beau moyen de faire fructifier mon argent. C’est du clé en main de luxe. Ça c’est pour moi! J’ai sauté sur le téléphone, «Oui bonjour, j’en veux beaucoup, et j’en veux tout de suite ! » 😉
« En immobilier l’important c’est de trouver votre style. »
À lire : INVESTIR SEUL OU AVEC DES PARTENAIRES ?
Go Go Go
Pour mon premier partenariat immobilier j’ai donc injecté 125 000$ pour 25% des parts d’un 6 logements à Saint-Jérôme! L’équipe de construction était solide et le projet alléchant. Comme ça prenait 250k de mise de fonds pour commencer la construction, j’ai appelé un de mes amis, il a analysé les chiffres. Bingo il embarque. Go go go!
Le plan de match
On achète un duplex, on démolit le duplex, on bâtit un 6 logements, on le loue à 100%, on récupère de 80% à 100% de notre argent en un an, et on recommence!
La situation initiale
L’élément déclencheur
Le développement
La finale
9 mois plus tard
Un mois avant la fin de la construction, les baux étaient tous signés. 100% loué. Cinq mois plus tard mon ami et mois avons récupéré 80% de nos billes (100 000$ chacun) et la balance de notre mise de fonds (25 000$ chacun) sera de retour dans nos poches au refinancement SCHL dans un an.
« Le plus beau dans l’histoire c’est que je n’ai rien eu à faire sauf de signer chez le notaire! La cerise sur le sundae, c’est que chaque trimestre je reçois un dividende (l’argent des loyers) directement dans mon compte. »
Simple et efficace
Pour moi, la recette: on achète, on construit, on loue, on récupère notre argent et on recommence a été une véritable révélation. Un « game changer » ! Plus jamais je ne pourrai retourner en arrière et investir en solo. Aujourd’hui le seul immeuble que je détiens solo eh bien… je souhaite le vendre. 😉
« Actuellement, investir en immobilier en solitaire représente pour moi un paquet de misères. Entre vous et moi, tant qu’à ça je vais mettre mon argent en bourse. »
Les chiffres
Je me souviens à mes débuts en immobilier j’étais monsieur « chruncher ». J’étais obnubilé par les chiffres… La VAN, le TRI, le MRB, le MRN, le TGA, etc. J’étais un zélé de la calculette. 😉 Aujourd’hui pour être franc tout ce que je veux savoir c’est: « quand est-ce que je récupère mon argent ? » Si la réponse est : « dans moins d’un an »… Let’s go! Si vous avez des projets sous la main ? Et cherchez un bon partenaire financier. Je suis intéressé de vous entendre: info@mieuxinvestir.ca
Saint-Jérôme en chiffre
La dernière évaluation agréée de notre 6 logements à Saint-Jérôme indique une valeur de 1 220 000$ ! Notre hypothèque actuelle est autour de 920 000$. Les revenus annuels sont de plus de 76 800$. Je vous laisse faire vos calculs d’ingénierie financière à savoir si c’est un bon deal. 😉
La raison principale pour laquelle nous pouvons reprendre une grande partie de la mise de fonds c’est que le constructeur accepte de mettre la hache dans ses profits de construction en construisant à « cost + 6% », en retour il gagne de l’équité dans l’immeuble.
La barrière à l’entrée
Évidemment si vous n’avez pas une cent, c’est difficile d’embarquer dans ce type de projet avec un constructeur. De plus il y a quelques règles administratives, dont celle d’être considéré investisseur qualifié, qui peuvent s’appliquer.
Les risques
Si votre constructeur est compétent et intègre…, les plus grands désagréments sont souvent les délais de construction. Effectivement un projet est souvent parsemé de petits pépins qui vont d’un gars qui n’est pas entré travailler un matin à la Covid qui s’invite et on ferme l’industrie de la construction. 😉 Bref, oui il y a des risques, mais il n’y a jamais de très bons rendements sans risques.
Pour éviter les erreurs
Si vous souhaitez bénéficier de l’expérience que j’ai acquise depuis les 3 dernières années et éviter un maximum d’erreurs, vous pouvez m’écrire par courriel: info@mieuxinvestir.ca ou texto : 514-716-3383.
Conclusion
Pour ma part, la construction neuve en partenariat a littéralement changé ma façon de faire de l’immobilier. Aujourd’hui je ne me casse plus la tête avec mes « chrunchers », je me contente de bien analyser les chiffres qu’on me présente. J’ai pour mon dire que si le secteur est bon et que je peux récupérer rapidement ma mise fonds c’est un signal d’achat. Cette formule est présentement pour moi la meilleure façon de faire de l’immobilier, et de loin!
Merci de m’avoir lu,
Au plaisir,
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