Le guide complet pour vous lancer dans la location-achat

La location avec option d’achat pourrait bien devenir la prochaine grande tendance du marché de l’immobilier. Il faut dire que le resserrement des conditions du crédit hypothécaire prend souvent à court certains propriétaires qui traversent des difficultés financières. C’est donc une solution qui tombe à pic pour tout le monde, car on va se le dire le prix des immeubles locatifs est élevé et les rendements sont minces. Aujourd’hui, je vous révèle en compagnie de Jaques Dionne tout ce que vous devez savoir sur la location avec option d’achat! Je vais m’attarder sur plusieurs des facettes de ce mode d’acquisition qui permet à l’investisseur d’acheter une propriété avec l’équité du propriétaire ou la mise de fonds de l’acquéreur. Bref, d’acheter une propriété avec l’argent des autres! 🙂

Qu’est-ce que la location-achat?

La location-achat est un contrat conclu entre un propriétaire et un locataire prévoyant la faculté ou l’obligation pour ce dernier d’acheter le bien loué à l’issue d’un temps déterminé.

Les deux principales variantes:

#1

L’investisseur achète la maison d’un propriétaire qui ne peut pas obtenir de financement traditionnel. L’ancien propriétaire devient donc votre locataire et il continue d’occuper la maison. Ensuite il peut racheter la propriété à tout moment durant la durée de l’entente. Ici, vous achetez la maison d’un propriétaire avec l’intention de la lui revendre à un prix déterminé selon les termes d’un contrat qui varie de 1 à 3 ans. Cette méthode permet à une personne qui ne peut se qualifier actuellement à cause de sa situation financière de pouvoir continuer d’occuper sa propriété.

#2

Acheter une maison ou louer une maison à un locataire qui s’engage à l’acheter dans les trois prochaines années. Ici, le locataire vous fournit la mise de fonds pour occuper la propriété. Le locataire possède un capital, mais ne se qualifie pas pour obtenir un prêt auprès des banques. Dès qu’ils auront la possibilité d’emprunter, il vous rachète la propriété.

11 causes de la location achat

Les raisons pour lesquelles un propriétaire en vient à utiliser cette méthode sont multiples.

  1.  Le crédit de la personne s’est détérioré dans les dernières années
  2. Le propriétaire a contracté de nouvelles dettes de consommation 🙁
  3. Le propriétaire travaille depuis peu au même endroit
  4. Le propriétaire est travailleur autonome et son historique n’est pas encore reconnu
  5. Vous vous êtes divorcé et votre pouvoir d’achat a été affecté
  6. Le propriétaire a un ratio d’endettement trop élevé et la banque ne reconnaît pas tous ses revenus
  7. Le propriétaire est travailleur autonome depuis peu de temps
  8. Le propriétaire est actuellement incapable de renouveler son prêt hypothécaire
  9. La perte d’emploi de l’un des conjoints et l’emploi précaire de l’autre
  10. La maladie d’un proche qui entraîne des coûts et des dettes
  11. Nouveaux immigrants qui ne se qualifiaient pas selon pas normes standard des prêteurs

8 Avantages pour le propriétaire

Lorsque bien faite, la location- achat permet:

  1. Donner la possibilité au propriétaire de continuer à habiter sa maison.
  2. Donner le temps de rétablir son crédit.
  3. Retrouver un ratio d’endettement accepté par les banques.
  4. D’être en mesure d’obtenir de nouveau un financement standard avec les institutions financières canadiennes.
  5. De pouvoir bénéficier de la plus value de sa propriété. Comme le prix de revente est déterminé 3 ans à l’avance, si les prix du marché de l’immobilier s’enflamment il pourrait racheter sa maison au prix convenu de 250 000$ et qui en vaut maintenant 275 000$.
  6. Se servir du reste de son équité pour payer des dettes.
  7. La location achat est très avantageuse pour les clients qui doivent refinancer, car ils évitent les taux d’intérêt vertigineux offerts par les prêteurs privés.
  8. La possibilité aux nouveaux arrivants qui n’ont pas d’historique de crédit de devenir propriétaire.

7 avantages pour l’investisseur

  1. Acquérir une propriété avec l’argent des autres.
  2. Votre capital de départ n’est pas immobilisé. Cependant vous devez posséder les 20% de mise de fonds. Le notaire gèlera votre capital pour quelques jours. Ensuite l’institution qui finance l’immeuble vous rembourse votre mise de fonds moins les frais. Vous devenez donc propriétaire d’une maison pour une bouchée de pain. 😉
  3. Obtenir des locataires de grande qualité. Puisqu’il rachète la propriété, vous obtenez un locataire triple A qui a tout intérêt à prendre soin de la maison.
  4. Garantie du 20% d’équité.
  5. Si le locataire quitte sans payer, ne paye pas son loyer, ou ne rachète pas la propriété.. . Vous obtenez une maison à 20% de rabais et un bon profit à l’achat!

  6. Un investissement sûr.
  7.  Dans l’éventualité où le locataire ne paye pas, vous reprenez la maison sans passer par la Régie du logement.

Profiter des 3 bienfaits de l’immobilier:

1. Vous récoltez l’équité chaque mois
2. Plus-value à la revente
3. Cash flow positif

Vos étapes comme investisseur:

1. Vous entourer de professionnels.

2. Vérifier si le propriétaire possède une équité d’au moins 20% dans sa propriété. Comme investisseur c’est vous qui établissez vos critères d’éligibilité. Combien allez-vous exiger que le propriétaire possède d’équité sur sa maison? Plus l’équité est grande, moins l’investissement est risqué. Les différents intervenants dans le milieu exigent entre 8.5 et 20% d’équité sur la propriété.

3. Vous devez être en mesure de comprendre comment le propriétaire pourra rétablir son crédit, retrouver un emploi et régulariser sa situation.
4. L’immeuble doit être en très bonne condition.
5. L’immeuble doit être bien situé.
6. Vérifier si le propriétaire a un casier judiciaire.
7. L’immeuble doit être assez liquide – un produit facile à revendre.

Les variables à calculer et prendre à compte

  1. Faire rédiger par un avocat un contrat de location avec option d’achat (2 000$)
  2. Évaluation, faire évaluer la maison par un évaluateur agréé (450$)
  3. Vous aurez à payer les taxes municipales et scolaires (X)
  4. Incorporer votre compagnie
  5. Assurances
  6. Inspection
  7. Prix de la maison
  8. Réparations et imprévus
  9. Prêt hypothécaire, taux d’intérêt
  10. Frais d’achat (notaire, droit de mutation / taxe de bienvenue)
  11. Combien le locataire peut payer chaque mois
  12. Etc.

Conclusion

S’il est bien fait, ce mode d’acquisition est un excellent véhicule d’investissement. Il demeure un investissement légèrement actif et peu risqué. Il n’immobilise pas votre argent. Alors si votre ratio d’endettement le permet, ce modèle peut-être dupliqué à l’infini.

«Le secret c’est de passer à l’action.»

Vous pensez que la location-achat c’est pour vous?

N’oubliez pas la location-achat c’est:

• Un cash flow positif à toutes les transactions (entre 150 et 250$ par tranche de 100 000$ du prix d’achat)
• Une mise de fonds entre 0% et 10% du prix de vente de la maison
• Un rendement supérieur à un achat immobilier standard
• Les frais d’acquisition sont payés par votre promettant-acquéreur

Si tu veux investir en location-achat écris-moi à info@mieuxinvestir.ca. Je te metterai sur la piste de bonnes occasions.

Merci,

Au plaisir,

Dominic

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