Ne pas avoir une vue d’ensemble de la transaction immobilière

Ne pas avoir une vue d’ensemble de la transaction immobilière constitue une erreur que plusieurs débutants peuvent avoir tendance à commettre. Avant même d’investir, vous devez avoir un portrait global de toutes les étapes depuis la recherche d’un immeuble jusqu’à sa vente.

1.Oublier de calculer certains frais d’acquisition

Il y a plus d’une vingtaine de dépenses possibles lorsqu’on achète un immeuble locatif. Pour être sûr de ne rien oublier, j’ai élaboré cette liste

2.Surestimer les revenus potentiels d’une propriété

Dans l’excitation, vous vous faites un scénario ultra positif et vous surestimez le montant des loyers potentiels. Vous êtes sûr de louer au prix demandé; mais avez-vous fait une étude de marché? Le meilleur moyen de bien estimer les loyers est de faire votre propre enquête de marché avant d’acheter. Affichez l’appartement que vous convoitez sur Kijii au prix que vous souhaiteriez le louer et analysez la réponse du marché. Si le téléphone ne dérougit pas et que les courriels abondent, vous pouvez envisager être capable de louer le logement à ce prix.

3.Minimiser les vacances

Vous avez oublié de calculer les coûts relatifs à un appartement non loué? Dans vos coûts prévoyez toujours un mois de loyer en moins. Car un jour ou l’autre pour X raisons cela va arriver. Même avec un mois de loyer en moins votre investissement génère t’il encore un cashflow positif?

4.Omettre de bien calculer toutes les dépenses d’opération

  • Frais d’entretien
  • Rénovation
  • Charge de copropriété
  • Assurances
  • Frais de gestion
  • Taxes scolaires et municipales
  • Impôt sur le revenu
  • Frais de location (chauffe-eau, etc.,)
  • Frais de chauffage
  • Frais d’électricité
  • Frais du concierge sur place
  • Frais de déneigement l’hiver

 

5.Oublier de prendre en compte la fiscalité

La fiscalité doit être un élément clé de votre stratégie. Si vos calculs vous donnent un cashflow positif de 3 000$ par année, mais que l’impôt vient y soustraire 1 400$, alors votre rentabilité escomptée vient de prendre un dur coup. Selon le type d’investissement choisi, location meublée, non meublée, saisonnière ou airbnb, il y a un monde de différence au plan fiscal. Il est donc important de bien se renseigner auprès d’un fiscaliste avant de se lancer tête baissée.

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